rodospress.com

Κλειδί για την πορεία της κτηματαγοράς η αξιοποίηση των περίπου 200.000 εμπορικών κατοικιών και επαγγελματικών χώρων που θα περάσουν στον έλεγχο ανεξάρτητων διαχειριστών.

Ακάλυπτα από το προστατευτικό τείχος που επιχειρεί να στήσει η κυβέρνηση μέσω του νέου πτωχευτικού κώδικα και του προγράμματος επιδότησης κορωνόπλητων δανειοληπτών αναμένεται να μείνουν την επόμενη διετία περί τα 300.00 ακίνητα, οικιστικά και επαγγελματικά, που σήμερα αποτελούν ενέχυρα μη εξυπηρετούμενων ανοιγμάτων.

Αυτή είναι η εκτίμηση κορυφαίας τραπεζικής πηγής που έχει εικόνα των διαπραγματεύσεων των συναρμόδιων υπουργείων με τους θεσμούς για τη διαμόρφωση του νέου δικαίου, το οποίο από την ερχόμενη Πρωτοχρονιά θα επιτρέπει και σε φυσικά πρόσωπα να κάνουν μια νέα αρχή διά της πτώχευσης. Οπως εξηγεί, πρόκειται για περιουσίες που μέσω της διαδικασίας διαχείρισης του ιδιωτικού χρέους θα επιστρέψουν μετά από χρόνια στη μάχη της κτηματαγοράς. Θα διατεθούν δηλαδή προς πώληση ή εκμετάλλευση από τους ανεξάρτητους διαχειριστές, για λογαριασμό τόσο των τραπεζών όσο και των επενδυτικών σχημάτων που έχουν ήδη αρχίσει να χτίζουν θέσεις στο εγχώριο οικοσύστημα των επισφαλειών.

Ενεχυριασμένες 800.000 περιουσίες

Σύμφωνα με τον ίδιο, από το σύνολο των κόκκινων δανείων, περί τα 70 δισ. ευρώ είναι ενυπόθηκα και συνδέονται με 800.000 ακίνητα, τα οποία χρησιμοποιούνται ως ενέχυρα. Περίπου το 55%, γύρω στα 440.000, είναι επαγγελματικοί χώροι, ενώ το 45%, δηλαδή 360.000, αποτελούν κατοικίες, κύριες και εξοχικές. Το 1/3 αυτών, περί τα 300.000 ακίνητα, αναμένεται να περάσουν με τον έναν ή τον άλλο τρόπο στον διαχειριστικό έλεγχο ανεξάρτητων εταιρειών που θα αναλάβουν το έργο των ανακτήσεων. Και από αυτά εκτιμάται ότι τα 200.000 θα είναι αξιοποιήσιμα. Εχουν δηλαδή αξία που μπορεί να αποφέρει σημαντικές χρηματοροές μέσω ρευστοποιήσεων και μισθώσεων.

Οπως επισημαίνει η ίδια πηγή, τα ακίνητα που θα περιέρχονται στην κατοχή επενδυτών και τραπεζών μετά τους πλειστηριασμούς θα «καθαρίζουν» νομικά και τεχνικά, ενώ όπου κρίνεται απαραίτητο θα ανακαινίζονται, προτού ξαναβγούν στην προσφορά. Σημειώνει ωστόσο πως «οι servicers δεν θα παίξουν μόνο τον ρόλο του μεσίτη, αλλά και του συμβούλου επενδύσεων, καθώς παράλληλα με τις υπηρεσίες εύρεσης των ακινήτων με τα επιθυμητά χαρακτηριστικά για λογαριασμό των ενδιαφερομένων, θα προσφέρουν έτοιμα χρηματοδοτικά πακέτα, σε συνεργασία με τα εγχώρια πιστωτικά ιδρύματα».

Από αυτή τη δραστηριότητα μπορούν να προκύψουν σημαντικές υπεραξίες για τα εξειδικευμένα funds. Κερδισμένες θα βγουν όμως και οι τράπεζες, οι οποίες θα διατηρήσουν στους ισολογισμούς τους έναν αξιοσημείωτο όγκο κόκκινων δανείων και μετά την ολοκλήρωση του τρέχοντος κύκλου εμπροσθοβαρούς εξυγίανσης μέσω των τιτλοποιήσεων. Ετσι, θα έχουν όφελος όχι μόνο μέσω των ανακτήσεων, αλλά και με την ενίσχυση των χρηματοδοτήσεων, με ό,τι αυτό συνεπάγεται για την οργανική τους κερδοφορία.

Τα κλειδιά σε 3 εταιρείες

Το μόνο σίγουρο είναι πως μέχρι και τις αρχές της επόμενης χρονιάς η συντριπτική πλειονότητα των μη εξυπηρετούμενων ανοιγμάτων, εντός και εκτός τραπεζικών τειχών, θα βρίσκεται υπό τη διαχείριση 3 ανεξάρτητων servicers (Ανώνυμες Εταιρείες Διαχείρισης Απαιτήσεων από Δάνεια και Πιστώσεις – ΑΕΔΑΔΠ): της doValue Greece, στην οποία συμμετέχει η Eurobank με 20%, της Intrum Hellas, μέτοχος της οποίας με το ίδιο ποσοστό είναι η Τράπεζα Πειραιώς, και της Cepal, το 80% της οποίας θα πουληθεί από την Alpha Bank στον προτιμητέο επενδυτή των τιτλοποιήσεων που ετοιμάζει.

Oι εταιρείες αυτές θα κρατούν τα κλειδιά του μεγαλύτερου μέρους των ενυπόθηκων δανείων, άρα και των ενεχυριασμών ακινήτων που τα συνοδεύουν.

Σε συνεργασία με εξειδικευμένες στον τομέα εταιρείες και ένα ευρύ δίκτυο κτηματομεσιτών, θα ξαναμοιράσουν την τράπουλα, θέτοντας τις βάσεις για έναν νέο ανοδικό κύκλο στην κτηματαγορά. «Στόχος είναι μέσα στα επόμενα 1 – 2 χρόνια, όποιος ενδιαφέρεται για επενδύσεις και μισθώσεις στην ελληνική αγορά ακινήτων να απευθύνεται πρώτα σε εμάς» υποστηρίζει πηγή από τον κλάδο των servicers.

Εκεί βρίσκεται, κατά τον ίδιο, και το κλειδί για την επιστροφή ενός τομέα, που τη δεκαετία του 2000 αποτέλεσε την ατμομηχανή της οικονομίας, σε υψηλούς ρυθμούς μεγέθυνσης». Οπως επισημαίνει σχετικά, μπορεί από τα τέλη του 2017 μέχρι και το ξέσπασμα της κρίσης του κορωνοϊού οι τιμές των ακινήτων να ανέκαμψαν αξιοσημείωτα σε σχέση με τα ιστορικά χαμηλά τους (εκτίμηση για +13% πανελλαδικά κατά μ.ό.), ωστόσο τα περιθώρια ανόδου σε καμία περίπτωση δεν έχουν εξαντληθεί.

Οι μέσες τιμές, βάσει των επίσημων δεικτών της Τράπεζας της Ελλάδας, απέχουν ακόμη 35% από τα υψηλά που είχαν καταγραφεί στα τέλη της πρώτης δεκαετίας μετά την είσοδο της χώρας στην ευρωζώνη. Τότε βέβαια κινητήριος μοχλός για την ανάπτυξη της οικοδομικής δραστηριότητας αποτέλεσε ο τραπεζικός δανεισμός, καθώς μέσω των στεγαστικών δανείων έπεσε στην αγορά μέσα σε μόλις 6 χρόνια περί τα 50 δισ. ευρώ νέου χρήματος.

Σήμερα είναι δυνατή η επίτευξη τέτοιων ρυθμών πιστωτικής επέκτασης; «Τα πρώτα χρόνια μετά την υιοθέτηση του ευρώ και της «βροχής» φθηνής ρευστότητας στην ελληνική οικονομία μέσω του τραπεζικού συστήματος, έγιναν υπερβολές. Σήμερα, δύσκολα θα μπορούσαμε να επιτύχουμε τόσο μεγάλα ποσά εκταμιεύσεων. Αυτό όμως δεν σημαίνει ότι η αγορά ακινήτων δεν μπορεί να κινηθεί ξανά δυναμικά, υπό την προϋπόθεση ότι θα αφήσουμε από του χρόνου πίσω μας την πανδημία» απαντά υψηλόβαθμο στέλεχος συστημικού ομίλου. Προσθέτει δε ότι η σωστή αξιοποίηση του αποθέματος των ακινήτων που θα συγκεντρωθούν στις τρεις συστημικές ΑΕΔΑΔΠ αποτελεί αναγκαία συνθήκη για τη βελτίωση των μακροοικονομικών προοπτικών από το 2021, μετά την αναπόφευκτη μεγάλη εφετινή ύφεση.

Ο ρόλος του πτωχευτικού πλαισίου

«Για να συμβούν ωστόσο όλα τα παραπάνω, θα πρέπει ο νέος πτωχευτικός κώδικας να δημιουργεί το κατάλληλο κανονιστικό πλαίσιο για την ταχεία διευθέτηση όλων των εκκρεμών υποθέσεων» τονίζει το ίδιο στέλεχος. Δηλαδή, θα πρέπει να διευθετούνται σε σύντομο χρονικό διάστημα, είτε με την αναδιάρθρωση του δανείου ή με τη ρευστοποίηση των ενεχύρων. Ταυτόχρονα, σημειώνει, απαιτείται η ελαχιστοποίηση του ηθικού κινδύνου, καθώς δεν υπάρχουν περιθώρια δημιουργίας μιας νέας γενιάς στρατηγικών κακοπληρωτών, όπως συνέβη με τον νόμο Κατσέλη. Ειδικά σε αυτή τη συγκυρία, που λόγω της κρίσης του κορωνοϊού πολλά ενήμερα δάνεια αναμένεται να κοκκινίσουν για πρώτη φορά.

Τα εμπόδια για μονοψήφιο ποσοστό NPEs

Η σύγκλιση των δεικτών καθυστερήσεων των ελληνικών τραπεζών με τον ευρωπαϊκό μέσο όρο του 3,50% δεν θα αποτελέσει εύκολη άσκηση, ακόμη και μετά τις μεγάλες τιτλοποιήσεις. Κι αυτό για δύο λόγους.

Πρώτον, σε κάποιους ομίλους ίσως να μην είναι εύκολο τα εναπομείναντα κόκκινα δάνεια να μπορούν να συνθέσουν εμπορεύσιμα πακέτα για τη μεταβίβασή τους σε τρίτους. Στο πλαίσιο αυτό, καθοριστικής σημασίας για την περαιτέρω αποκλιμάκωση των επισφαλειών θα αποτελέσουν οι αναδιαρθρώσεις δανείων. Δράσεις βέβαια που απαιτούν χρόνο, ενώ μέχρι σήμερα η αποτελεσματικότητα των τραπεζών σε αυτόν τον τομέα δεν είναι ικανοποιητική. Εκτιμάται όμως ότι με την εκχώρηση της διαχείρισης των δανείων σε καθυστέρηση στις εξειδικευμένες εταιρείες (servicers) θα επιταχυνθούν οι ρυθμοί μείωσής τους μέσω επιτυχημένων ρυθμίσεων.

Δεύτερον, σημαντικός παράγοντας που μπορεί να επηρεάσει καθοριστικά τις προσπάθειες των τραπεζών είναι η επίδραση στα ενήμερα χαρτοφυλάκιά τους από την κρίση του κορωνοϊού, η οποία προς το παρόν δεν μπορεί να εκτιμηθεί. Ασφαλής εικόνα για τις νέες λόγω COVID-19 επισφάλειες θα υπάρξει μετά τη λήξη της περιόδου αναστολής πληρωμών που έχει δοθεί σε πληττόμενα νοικοκυριά και επιχειρήσεις. Δηλαδή στις αρχές της επόμενης χρονιάς.

Και σε αυτά τα νέα κόκκινα δάνεια, οι ρυθμίσεις θα αποτελέσουν την αιχμή του δόρατος των πιστωτικών ιδρυμάτων για την αντιμετώπιση του προβλήματος. Εκτός κι αν υπάρξει κάποια ευνοϊκή συστημική λύση, όπως ένα νέο πρόγραμμα «Ηρακλής» ή το σχέδιο δημιουργίας bad bank που ετοιμάζει η Τράπεζα της Ελλάδος και προτιμηθεί η μαζική και γρήγορη αποενοποίηση προβληματικών χαρτοφυλακίων. Αρκεί φυσικά η κάλυψη των δανείων και η οργανική κερδοφορία των τραπεζών να επαρκούν για την αναπλήρωση ενδεχόμενων ζημιών από αυτές τις συναλλαγές.

Τιτλοποιήσεις €24 δισ. ετοιμάζουν οι τρεις συστημικοί όμιλοι

Στο φουλ δουλεύουν οι μηχανές των τραπεζών για την ολοκλήρωση έως και τις αρχές του 2021 του πρώτου μεγάλου κύκλου εμπροσθοβαρούς εξυγίανσης του ενεργητικού τους. Πρόκειται για έναν αγώνα που ξεκίνησε το 2016, όταν τα μη εξυπηρετούμενα ανοίγματα σημείωσαν ιστορικό υψηλό στα 107 δισ. ευρώ. Εκτοτε έχουν μειωθεί κατά 44%, κυρίως μέσω πωλήσεων και διαγραφών.

Πρώτο μαξιλαράκι για τον κλάδο αποτελεί η διαμόρφωση του μέσου δείκτη καθυστερήσεων γύρω από τα επίπεδα του 20%, η οποία θα καταστεί εφικτή μέσω των επικείμενων τιτλοποιήσεων ύψους 25 δισ. ευρώ. Με την επιτυχή εκτέλεσή τους σε λίγους μήνες, τα εντός τραπεζικών ισολογισμών κόκκινα δάνεια αναμένεται να περιοριστούν στη ζώνη των 35 δισ. ευρώ από 60 δισ. ευρώ σήμερα.

Υπενθυμίζεται ότι η Eurobank ολοκλήρωσε πριν από λίγες εβδομάδες το δικό της σχέδιο, που περιελάμβανε την αποενοποίηση μέσω τιτλοποιήσεων επισφαλειών 9,5 δισ. ευρώ. Θα ακολουθήσουν το επόμενο διάστημα η Alpha Bank με αντίστοιχες συναλλαγές 10,6 δισ. ευρώ, η Εθνική Τράπεζα με 7 δισ. ευρώ και η Τράπεζα Πειραιώς με 7 δισ. ευρώ.

Πιθανότητες επιτυχίας

Αναλυτής που παρακολουθεί τον κλάδο δηλώνει αισιόδοξος ότι παρά το δυσμενές μακροοικονομικό περιβάλλον λόγω της πανδημίας και την υπερπροσφορά κόκκινων δανείων που θα υπάρξει σε όλη την Ευρώπη, οι ελληνικές τράπεζες θα καταφέρουν να ολοκληρώσουν με άνεση τον σχεδιασμό τους. Σύμφωνα με τον ίδιο, όχι μόνο διαθέτουν τα κεφάλαια για να προχωρήσουν στις προγραμματισμένες συναλλαγές, αλλά έχουν και επιπρόσθετα όπλα που ενισχύουν τις πιθανότητες επιτυχίας.

Οπως εξηγεί, η Alpha Bank έχει το πλεονέκτημα πως ο επενδυτής θα αποκτήσει πέραν των κόκκινων δανείων και την εταιρεία διαχείρισης επισφαλών απαιτήσεων Cepal, που του διασφαλίζει μία συνεχή ροή εσόδων. Η Τράπεζα Πειραιώς από την άλλη πλευρά, έχει ήδη συνεργασία με τον όμιλο της Intrum, συμμετέχοντας με ποσοστό 20% στην Intrum Hellas που διαχειρίζεται όλα τα κόκκινα δάνειά της. Η σουηδική εταιρεία εκτιμάται πως θα εκδηλώσει ενδιαφέρον για την επικείμενη τιτλοποίηση, καθώς πρόκειται για δάνεια που ήδη δουλεύει.

Τέλος, η Εθνική Τράπεζα στοχεύει στην τιτλοποίηση ενυπόθηκων δανείων, κατά βάση στεγαστικών, για τα οποία το ενδιαφέρον από το εξωτερικό παραμένει ενεργό. Ταυτόχρονα θα έχει εφέτος στη διάθεσή της έκτακτα κέρδη από χρηματοοικονομικές πράξεις περί τα 800 εκατ. ευρώ, που μπορεί να χρησιμοποιήσει για την προώθηση της συγκεκριμένης συναλλαγής, ακόμη και με χειρότερους σε σχέση με την προ κορωνοϊού εποχή όρους.

Ο δείκτης καθυστερήσεων

Οπως επισημαίνει τραπεζική πηγή, «μετά την αναμενόμενη μείωση των μη εξυπηρετούμενων ανοιγμάτων κατά 70% περίπου από τα ιστορικά υψηλά, έως και τους πρώτους μήνες του 2021, το εγχώριο τραπεζικό σύστημα δεν θα βρίσκεται πλέον σε άλλη σφαίρα σε σύγκριση με τα ευρωπαϊκά πιστωτικά ιδρύματα. Οι ελληνικές τράπεζες θα είναι πλέον κοντά στον στόχο για μονοψήφιο δείκτη καθυστερήσεων, που θα σηματοδοτήσει την επιστροφή στην κανονικότητα, για πρώτη φορά μετά από πολλά χρόνια».

Σε κάθε περίπτωση, κρίσιμο για την επιτυχία του όλου εγχειρήματος είναι το ύψος της οργανικής κερδοφορίας των επόμενων ετών. Διότι τα καθαρά έσοδα από τόκους και προμήθειες, αλλά και τα έκτακτα κέρδη θα «επιδοτήσουν» την κάλυψη των κόκκινων δανείων, διευκολύνοντας την εφαρμογή γενναίων ρυθμίσεων ή πωλήσεων/τιτλοποιήσεών τους. Για τον λόγο αυτόν οι τράπεζες αναμένεται να αναλάβουν νέες πρωτοβουλίες ενίσχυσης των πηγών κερδοφορίας και μείωσης του κόστους λειτουργίας τους τα επόμενα τρίμηνα.